Vérifié le 31/05/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice
Le bail professionnel s'applique à la location d'un local utilisé pour une activité qui n'est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Il concerne donc principalement les professions libérales. Plus souple que le bail commercial, il est cependant soumis à certaines obligations.
C'est un bail qui porte sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une activité qui n'est ni commerciale, ni agricole, ni industrielle. <span class="miseenevidence">Le bail professionnel</span> est essentiellement <span class="miseenevidence">destiné aux professions libérales réglementées</span> (experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats...) ou <span class="miseenevidence">non réglementées</span> (comme les conseils en gestion, consultants...). Le bail professionnel concerne un local à usage strictement professionnel.
Pour des locaux<span class="miseenevidence"> à usage mixte</span> (c'est à dire comprenant une partie habitation et une partie professionnelle) c'est <span class="miseenevidence">un bail mixte</span> qui doit être signé. Le bail mixte n'est pas concerné par les règles sur le bail professionnel mais par celles sur le bail d'habitation.
Le contrat de <span class="miseenevidence">bail professionnel</span> doit obligatoirement être écrit. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes, par un notaire ou un avocat.
Un bail professionnel <span class="miseenevidence">de plus de 12 ans</span> doit être établi devant un notaire.
À savoir
un <a href="https://commune-parentignat.fr/service-public/?xml=F23927">bail commercial</a> peut être conclu <span class="miseenevidence">par un professionnel libéra</span>
<span class="miseenevidence">l</span> en accord avec le propriétaire des locaux. Dans ce cas là, les règles du bail commercial s'appliquent.
Le contenu du bail professionnel est librement fixé par les parties mais comporte les dispositions habituelles des contrats de location comme les éléments suivants :
Informations sur l'identité des parties
Description du local et, dans certains cas, des locaux annexes
Durée du bail qui ne peut être inférieure à 6 ans
Montant du loyer, conditions de paiement et de révision du loyer
Répartition des charges
Dépôt de garantie
Obligations respectives de chaque partie
Le bailleur doit annexer 2 diagnostics au contrat de location :
<a href="https://commune-parentignat.fr/service-public/?xml=F16096">Diagnostic de performance énergétique (DPE)</a>
<a href="https://commune-parentignat.fr/service-public/?xml=F12239">État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT</a>)
Attention :
les textes n'imposent pas pour les locations d'immeuble bâti (non destinées à l'habitation) d'annexer un état mentionnant ou non la présence d'amiante.
<span class="miseenevidence">Un état des lieux</span> à l'entrée et à la sortie du locataire <span class="miseenevidence">doit être établi </span>:
De façon contradictoire et à l'amiable par le bailleur et le locataire ou
Par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), à l'initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.
L'état des lieux doit être joint au contrat de location. À défaut, il doit être conservé par chacune des parties.
À défaut d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.
À savoir
si le bail a été conclu avant le 20 juin 2014, un état des lieux de sortie doit être établi uniquement si un état des lieux d'entrée avait été effectué.
Le versement d'un dépôt de garantie n'est pas imposé par la loi.
Le contrat de bail <span class="miseenevidence">peut prévoi</span>
<span class="miseenevidence">r</span> le versement par le locataire d'un dépôt de garantie, librement fixé par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du contrat de bail. Cette somme est remboursée au locataire quand il quitte les lieux, s'il a rempli toutes ses obligations contractuelles.
La durée d'un bail professionnel est fixée <span class="miseenevidence">à 6 ans</span> minimum.
Le propriétaire <span class="miseenevidence">peut résilier le bail professionnel</span> <span class="miseenevidence">uniquement au bout de 6 ans</span> par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec AR en respectant un préavis de 6 mois.
En revanche, le locataire peut partir <span class="miseenevidence">à tout moment,</span> en respectant un préavis de 6 mois délivré <span class="miseenevidence">par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.</span>
Au terme du contrat (c'est à dire du délai de 6 ans) le bail professionnel est tacitement reconduit <span class="miseenevidence">sans formalité particulière</span> <span class="miseenevidence">pour la même durée</span> si aucune des parties n'y met un terme.
Cependant, <span class="miseenevidence">au bout de 6 ans,</span> le propriétaire peut prévenir le locataire (par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR) de s<span class="miseenevidence">on intention de ne pas renouveler le contrat</span>, en respectant un préavis de <span class="miseenevidence">6 mois</span>. Dans ce cas là, le propriétaire ne doit aucune indemnité au locataire car il n'existe pas de <a href="https://commune-parentignat.fr/service-public/?xml=F22854">droit au renouvellement</a> comme pour le bail commercial.
Le locataire peut résilier le contrat <span class="miseenevidence">à tout moment</span> à condition de prévenir le propriétaire des locaux, 6 mois avant, par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice.
Attention :
dans le bail professionnel, le propriétaire est engagé <span class="miseenevidence">obligatoirement</span> pendant 6 ans contrairement au locataire qui peut rompre le contrat à tout moment.
Le montant du loyer est <span class="miseenevidence">librement fixé</span>. Ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou fin de terme) sont inscrites dans le contrat de bail professionnel.
Aucune révision du loyer n'est imposée par la loi mais le bail peut prévoir une révision du loyer en fonction d'un indice comme<span class="miseenevidence"> l'indice des loyers d'activités tertiaires (ILAT)</span>. Cet indice est publié par l'INSEE chaque trimestre.
À défaut de clause d'indexation dans le contrat de bail, <span class="miseenevidence">le même loyer est applicable pendant toute la durée du bail.</span>
À savoir
s'il s'agit d'un bail mixte, le loyer est révisé en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL).
La répartition des charges, impôts et taxes est librement définie dans le contrat.
En l'absence de disposition précise dans le bail, le propriétaire supporte les impôts fonciers, les frais d'assurance de l'immeuble.
Très souvent, le bail prévoit que les gros travaux sont supportés par le propriétaire.
À savoir
en cas de litige sur le bail professionnel, c'est le tribunal judiciaire qui est compétent.
Le locataire <span class="miseenevidence">peut sous-louer ou céder librement son bail</span>, si le bail ne l'interdit pas.
La cession du bail professionnel ou la sous-location du local doivent être portées à la connaissance du bailleur. Une clause du bail peut prévoir des conditions particulières pour la cession du bail professionnel (comme l'agrément préalable du successeur du locataire par le bailleur ou la rédaction d'un acte notarié).
En cas de <span class="miseenevidence">sous-location</span>, le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l'exécution des obligations issues du bail, comme s'il occupait lui-même les locaux.
