Bail professionnel

C'est un bail qui porte sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une activité qui n'est ni commerciale, ni agricole, ni industrielle. Le bail professionnel est essentiellement destiné aux professions libérales réglementées (experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats...) ou non réglementées (comme les conseils en gestion, consultants...). Le bail professionnel concerne un local à usage strictement professionnel.

Pour des locaux à usage mixte (c'est à dire comprenant une partie habitation et une partie professionnelle) c'est un bail mixte qui doit être signé. Le bail mixte n'est pas concerné par les règles sur le bail professionnel mais par celles sur le bail d'habitation.

Le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes, par un notaire ou un avocat.

Un bail professionnel de plus de 12 ans doit être établi devant un notaire.

Le contenu du bail professionnel est librement fixé par les parties mais comporte les dispositions habituelles des contrats de location comme les éléments suivants :

• Informations sur l'identité des parties
• Description du local et, dans certains cas, des locaux annexes
• Durée du bail qui ne peut être inférieure à 6 ans
• Montant du loyer, conditions de paiement et de révision du loyer
• Répartition des charges
• Dépôt de garantie
• Obligations respectives de chaque partie

Le bailleur doit annexer 2 diagnostics au contrat de location :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

Un état des lieux à l'entrée et à la sortie du locataire doit être établi :

• De façon contradictoire et à l'amiable par le bailleur et le locataire ou
• Par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), à l'initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.

L'état des lieux doit être joint au contrat de location. À défaut, il doit être conservé par chacune des parties.

À défaut d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

Le versement d'un dépôt de garantie n'est pas imposé par la loi.

Le contrat de bail peut prévoi r le versement par le locataire d'un dépôt de garantie, librement fixé par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du contrat de bail. Cette somme est remboursée au locataire quand il quitte les lieux, s'il a rempli toutes ses obligations contractuelles.

La durée d'un bail professionnel est fixée à 6 ans minimum.

Le propriétaire peut résilier le bail professionnel uniquement au bout de 6 ans par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec AR en respectant un préavis de 6 mois.

En revanche, le locataire peut partir à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois délivré par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.

Au terme du contrat (c'est à dire du délai de 6 ans) le bail professionnel est tacitement reconduit sans formalité particulière pour la même durée si aucune des parties n'y met un terme.

Cependant, au bout de 6 ans, le propriétaire peut prévenir le locataire (par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR) de son intention de ne pas renouveler le contrat, en respectant un préavis de 6 mois. Dans ce cas là, le propriétaire ne doit aucune indemnité au locataire car il n'existe pas de droit au renouvellement comme pour le bail commercial.

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment à condition de prévenir le propriétaire des locaux, 6 mois avant, par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice.

Le montant du loyer est librement fixé. Ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou fin de terme) sont inscrites dans le contrat de bail professionnel.

Aucune révision du loyer n'est imposée par la loi mais le bail peut prévoir une révision du loyer en fonction d'un indice comme l'indice des loyers d'activités tertiaires (ILAT). Cet indice est publié par l'INSEE chaque trimestre.

À défaut de clause d'indexation dans le contrat de bail, le même loyer est applicable pendant toute la durée du bail.

La répartition des charges, impôts et taxes est librement définie dans le contrat.

En l'absence de disposition précise dans le bail, le propriétaire supporte les impôts fonciers, les frais d'assurance de l'immeuble.

Très souvent, le bail prévoit que les gros travaux sont supportés par le propriétaire.

Le locataire peut sous-louer ou céder librement son bail, si le bail ne l'interdit pas.

La cession du bail professionnel ou la sous-location du local doivent être portées à la connaissance du bailleur. Une clause du bail peut prévoir des conditions particulières pour la cession du bail professionnel (comme l'agrément préalable du successeur du locataire par le bailleur ou la rédaction d'un acte notarié).

En cas de sous-location, le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l'exécution des obligations issues du bail, comme s'il occupait lui-même les locaux.